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★★★34 使い倒すためのメンテナンス

固定資産は小さなケアをコツコツと行う

 徹底的にモノを使い倒すためには、メンテナンスが大切になります。トラックなら、最低月に一度は洗車しながら、運転手の目で傷みやガタを確かめる。プロによる定期点検、スケジュール点検も欠かせません。

 24時間稼働させているサーバーならば1週間に一度、または月に一度止める。休ませないと、ある日突然壊れて、ホームページの公開やメールの送受信ができなくなります。機械、人間も定期的なケアをすることを忘れてはいけません。

 建物も同じです。築15年ぐらい経つと、外壁の劣化(ひび割れ・浮き・鉄筋爆裂など)、鉄部の劣化(錆び・塗膜の劣化・破損など)、屋上などの防水(ひび割れ・表面劣化・破断・漏水など)、外構の劣化(フェンスの破損・塀のひび割れなど)が表れてきます。

 劣化した部位・設備機器類を適正な時期に、適切な方法で補修・改修していかなくてはなりません。建物をいかに健全な状態に保つか、長期的、かつ具体的な方策が必要になります。

 建物全体の補修・改修を一気にしようとすると、大規模修繕費になります。大規模修繕費は、経費としては認められません。

 気づいたときに直す、あるいは傷みが気になったら忘れないようにメモしておく。小さなケアをコツコツ行えば、経費になり、健全な状態を保つことができます。何事も手間を惜しむと、お金がかかります。一気にやろうとすると、儲けることはできなくなります。モノを使い倒すためには、手間を惜しまないことが肝心です。

賃貸物件では大家との交渉がポイント

 賃貸となると、メンテナンスは複雑になります。建物は年々劣化します。メンテナンスをしなければ、どんどん傷み、店舗では集客力が落ちます。汚い店舗では、お客が寄りつかなくなります。

 しかし、自分の資産ではないため、常連数人から「外壁が傷んでいるんじゃぁないの?」といわれても、勝手に外壁の塗装をするわけにはいきませんし、そんな費用を負担する義務もありません。

 飲食店で重要なのはトイレです。とくに女性客は店選びの基準になります。いくら料理やワインがおいしくても、トイレが汚かったら、お話にならない。そんな店は失格です。

 店舗では外壁やトイレだけではなく、内装、空調にも気を配らなければいけません。こうした設備で何か問題があるのは、店舗ではなく、大家の責任であり、設備の修繕は大家の負担です。

 しかし、店子の利益を尊重し、メンテナンスに気を配る大家など希少です。ある日突然壊れて修繕するのでは、臨時休業にしなければいけないうえ、コストもかさみます。こうしたことを防ぐためには、店長や社長がトイレや内装などをチェックすること。

 いかに、いいものを固定的に使うかという観点でマメなチェックを行う。それが借り物であろうと、自分のものであろうと関係ありません。ともかく徹底的に追及し、不具合があれば大家に交渉をします。売上が落ちてから、不具合を見つけて交渉したのでは、すでに手遅れです。

 売上が落ちない前に、大家と交渉することが大切です。大家がすぐに修繕ししなければ、家賃を下げさせる、きれいな店舗へ引っ越すなどの手段を講じる必要が出てきます。大家が何もしないで、交渉に手間がかかるようだったら、その物件に執着せず、早めに店舗を移ることを考えるべきです。最終的には、この判断も社長がしなければなりません。




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